山东房产新政地方版密集出台

来源：凤凰网发布时间：2018-11-16 15:58:44

　　随着经济的发展，房价问题越来越被关注，尤其近两年房价可谓是水涨船高，一路上涨。近两年房价的快速上涨，和楼市不断的变革，很多刚需族发现大城市已经买不起了，小城市的房价也已经翻了好几倍，而且想真正买到自己满意的房子都难了，都是开发商说了算，购房者相当的被动!但随着调控政策的发布，全国房地产市场开始逐渐降温，很多城市新房成交量开始趋冷，房价平稳回调。其中山东省17市也加入调控中。

11月2日，东营、聊城开启楼市调控；6日，菏泽也加入房地产调控队伍；自7月26日，山东省住建厅印发《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》之后，山东17市地方版的调控新政已全部出炉。个别城市甚至出台多份文件稳定房地产市场。

“今后库存不足和房价上涨过快的，新立项棚户区改造项目暂停货币化安置，市级不再考核货币化安置比例。”11月2日，东营楼市调控政策出炉，除了土地供应与商品房库存挂钩、严防高地价扰乱市场预期等“常规”动作外，该市还打出了加强对“房抵贷”“消费贷”的审核、全面上调公积金*比例并下调职工贷款额度、3年限售等组合拳。

还是11月2日，聊城楼市调控新政也对外发布。13条新政中，也提到聊城户籍居民购房取得产权证书满2年才能上市交易，非聊城居民新购住房取得产权证要满3年才能上市交易；严格规范网签变更、撤销手续，防范期房转让偷逃税款等行为。紧接着，11月6日，菏泽也加入房地产调控队伍。整体调控手段与其他城市相似，但是与其他城市的“充分发挥市房地产市场调控联席会议作用”的要求不同的是，菏泽市要求各县区政府要成立房地产市场调控领导小组，建立健全房地产市场调控协调机制、监测分析制度、警示督导制度、约谈问责制度；要求每月8日、22日前将市场整顿情况及查处的典型案例上报市房地产市场调控领导小组办公室，市有关部门将定期进行通报。

从各市网站上也可看到，17市已全部加入了楼市调控队伍，其中青岛和济南的新政网上公开于4月份；泰安、威海的新政正式公布于8月份；烟台、临沂、滨州、潍坊、枣庄、日照、淄博、莱芜的政策9月份正式公开；10月份公开的有德州、济宁；11月初，东营、聊城和菏泽也出台了调控新政。目前山东省已有青岛、济南、威海、聊城、滨州、德州、东营、菏泽等8个城市明确出台了限售措施。

值得一提的是，有些城市在房地产调控上不止出台了一份文件。烟台市先是8月份公布了《关于进一步规范商品房预售价格和撤销合同备案管理的通知》，9月份又出台了《烟台市人民政府办公室关于进一步促进房地产市场健康发展的意见》。德州等地在住建部门出台新政之后，物价部门也出台监管方案。

从调控政策内容上来看，从限购、限贷、限价到限售，再到租售同权、购租并举，不容置疑的是，房地产调控已经从*初的对量的管控，转向压缩牟利空间，打击投机行为，促使住房向居住属性回归。山东各地具体调控政策如下图所示：

近期，关于国家将在年底取消楼市的限购、限价、限售等调控措施的传言四起，有些自媒体甚至以文件的截屏作为佐证。殊不知文件是真，但其解读却充满漏洞，因此“取消限售”的说法并不应盲目听信。然而这样的消息之所以能够不胫而走，甚至得到不少群众的支持与期待，可见“限售令”的大力推行，确实引燃了一些问题。

限售点燃的房地产三大问题

以抑制投机性购房措施稳定价格增速

从政策出台的目的性来看，“限售令”将对抑制投资投机性购房所导致的楼市价格乱象发挥重要作用，极大程度上稳定当前楼市所存在的价格增速过快的乱象。在限售交易的控制之下，投资炒房的行为被主要打击，让房地产的投资属性逐步削减，并相继回归于居民的生活属性。在这样的政策背景之下，无论是跟风参与炒作的投机者，还是妄图从商品房短期溢价中倒买倒卖盈取暴利的商人，无异于一记重锤。

综合不同城市的“限售令”规定来看，其调控思路具有鲜明的指向性与清晰的目的性。例如新房子获得房产证后，2年至5年不得上市交易，明显加大了房子持有的时间成本与风险程度，直接抑制投机炒房者资金流，让短期内倒买倒卖、转手获利的模式被逐步瓦解，对炒房者实现“精准打击”。

在这样的调控力度下，房地产自身的生活属性被凸显，也防范了各类短期资金套现。当炒房行为被官方施以重拳打击遏制后，才有可能将投机购房的乱象逐渐驱逐于市场之外，使市场更加理性。

激发地方调控活力推行楼市改革

自上而下的“限售令”热潮，是地方对于国家宏观调控的充分响应。纵观以往，房地产行业往往是地方经济的重要驱动力，地方政府往往缺乏调控的主观能动性。

但在国家的“限售组合拳”下，宏观政策走向被严格框定，使得地方政府必须扎实推行楼市调控政策，抓住房地产调控有利时机。一方面，上至国家下至地方都准确把握楼市房价走势的真实情况，让政策更具针对性；另一方面也体现出政府整顿楼市投机乱象的决心，让投身于房地产投机、炒作的炒房客得到深刻的教训。

尽可能规避银行系统性金融风险

银行作为房地产市场中资金流转的重要集散地，其内涵的庞大利益与金融风险始终相伴生存在。但完全依赖于房地产信贷的经济体系，无疑是充满泡沫的幻象。

因此，如若将信贷资金继续通过消费贷及其他渠道暗地流向楼市，其后果是十分危险的，唯有不断升级严厉调控措施，才能防范系统性金融风险发生。限售政策的颁布充分束缚了以往增添的金融杠杆，通过锁定房贷资产，断绝短期交易，有效挤出投资投机性购房需求，稳定供需，稳定市场预期。同时，限售年限还可有效培育潜在购房者的购买力，也为未来政策调整留足了空间。

楼市降温：保障刚需购房者权益

2018年下半年开始后至今，青岛楼市一直处于下行趋势之中，可以说这与“4·19限购令”的效应逐渐显现有相当程度的关联性。当然，这也符合限售政策出台的初衷——为楼市降温。

一项新政出台到其发挥作用需要一定的周期。以4月19日为时间节点纵观政策实施前后的房屋交易数额可见，原本的房屋交易数额稳定在1000套左右，但在政策实施当天骤增至1515套，增速高达50%。

据统计青岛4月新房均价20264元/㎡，距离上榜“全国房价前十”仅剩一步之遥。但在2018年下半年，尤其是8月以后，青岛楼市开始逐渐降温，10月份青岛新房均价仅为10345元/㎡，降幅之大甚至让很多人发出了“青岛楼市回到一年前”的感叹。

据此分析可见，对于广大普通购房者而言，“限售令”无疑是一个利好消息，不仅为购房者提供了较低价位的购买时机，也警醒了房地产开发商，不要盲目扩张市场预期、合理规划开发规模。

但是，从宏观层面看，只有打破楼市加杠杆才能遏制信贷泡沫加剧，并可促使经济发展方式转变，大力推进经济结构转型升级，积极培育新的经济增长极、增长带和增长点，从根本上逃出房地产对中国经济增长的制约怪圈。

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